En 2025, la taxe d’habitation sur les résidences secondaires reste en vigueur alors qu’elle a été supprimée pour la plupart des résidences principales. Les propriétaires ou usufruitiers d’un second logement sont toujours tenus de la régler, quel que soit le temps d’occupation du bien.Certaines communes appliquent une majoration, parfois supérieure à 60 %, dans les zones où le marché locatif est tendu. Les dispositifs d’exonération existent, mais leur accès reste limité à des situations très spécifiques. Les règles de calcul varient selon la localisation et la composition du foyer fiscal.
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Ce qui change pour la taxe d’habitation sur les résidences secondaires en 2025
Pour les détenteurs d’un pied-à-terre non utilisé à l’année, la taxe d’habitation ne disparaît pas. En 2025, seule la résidence principale profite de l’effacement tant attendu, tandis que les logements secondaires restent dans le viseur du fisc. Cette année marque même un durcissement du dispositif : la fiscalité se resserre pour éviter la multiplication des logements qui dorment, saison après saison.
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Le mécanisme de majoration prend de l’ampleur et s’invite dans de nouvelles communes dites « tendues », là où se loger est devenu un casse-tête permanent. Beaucoup de municipalités s’arment désormais d’un levier fiscal redoutable : la surtaxe peut grimper jusqu’à 60 % du montant habituel. Derrière cette stratégie, un seul objectif, martelé par les élus : inciter la remise sur le marché de logements vacants et freiner la spéculation galopante qui chasse les habitants des centres-villes et des littoraux.
Les points suivants permettent de faire le tour du mode de calcul et de l’application de cette taxe :
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- La taxe sur les résidences secondaires découle toujours de la valeur locative cadastrale du bien.
- Chaque ville décide du taux applicable et peut activer ou non la surtaxe selon les tensions locales.
Impossible de généraliser : la note varie largement d’un territoire à l’autre, et parfois même, d’un quartier à l’autre d’une grande agglomération. Au fil des réformes, les municipalités disposent d’armes fiscales supplémentaires pour éviter la multiplication des volets clos. Sur les côtes, dans les Alpes ou au cœur des grandes villes, beaucoup d’élus annoncent déjà leur intention d’exploiter sans réserve ce tout nouveau cadre.
Qui doit payer la taxe d’habitation sur une résidence secondaire ?
Sur ce point, la règle ne souffre pas d’exception : toute personne propriétaire d’un logement secondaire au 1er janvier de l’année est appelée à la caisse. Que le bien serve de pied-à-terre ponctuel, qu’il soit prêté à des proches ou vide la plupart du temps, seul le titre de propriété compte. Dès lors qu’il ne s’agit pas de la résidence utilisée à l’année, la taxe tombe automatiquement.
Les locataires, eux, sont exempts en toutes circonstances. Même une location saisonnière de quelques semaines ne renverse pas la situation : la charge fiscale repose intégralement sur le propriétaire. Cette séparation nette entre résidence principale et secondaire joue un rôle-clé dans la dynamique locale, notamment dans les secteurs touristiques.
Voici un rappel concret sur la répartition de cette taxe selon les statuts :
- Propriétaire : paie la taxe d’habitation chaque année pour chaque bien secondaire.
- Locataire : n’est jamais concerné, quelle que soit la durée d’occupation.
Peu importe la forme du logement, villa discrète à la campagne, studio urbain ou maison de famille : dès lors qu’il ne s’agit pas de son adresse principale, un bien meublé rejoint la catégorie des résidences secondaires. L’administration fiscale veille, multipliant les vérifications via la déclaration d’occupation, désormais obligatoire pour couper court aux ambiguïtés sur l’usage réel des logements.
Modalités de paiement et démarches à connaître
Détenir une résidence secondaire implique de s’astreindre à quelques formalités récurrentes. Springtime rime avec déclaration d’occupation : chaque propriétaire doit, chaque année, signaler l’usage de ses logements dans l’espace dédié en ligne, avant le 1er juillet. Omettre cette étape déclenche une sanction automatique : 150 € par bien passé sous silence.
À l’automne, l’avis de taxe d’habitation tombe. Le fisc y détaille le montant dû, différent selon la surface, la commune et ses choix budgétaires. Si la municipalité l’a décidé, la majoration peut s’ajouter à la somme habituelle, montant parfois jusqu’à 60 % supplémentaires dans une poignée de grandes villes ou stations. Il faut généralement régler ce montant avant la mi-décembre, par prélèvement, carte ou virement, selon la préférence du redevable.
Contester un montant jugé erroné ou signaler un changement de situation est faisable, par voie numérique. Le propriétaire dispose d’un délai pour se manifester, transmettre les justificatifs et faire valoir ses droits. Mais un œil attentif sur les avis reçus, et le respect des échéances, restent indispensables pour éviter les mauvaises surprises.
Voici les principales échéances et obligations à retenir pour ne rien rater :
- Déclaration d’occupation : à transmettre avant le 1er juillet
- Paiement de la taxe : avant le 15 décembre
- Amende en cas d’oubli de déclaration : 150 €
Exemples concrets et cas d’exonération possibles
La fiscalité des résidences secondaires s’accommode mal des généralités. Le cas type : un propriétaire d’appartement à Bordeaux, dans une zone très tendue, il sera probablement confronté à la surtaxe maximale, puisque la municipalité a choisi d’y recourir. À l’opposé, une commune rurale moins exposée à la pression locative peut parfois accorder une exonération si le logement rejoint l’offre de tourisme meublé ou se transforme en chambre d’hôtes, notamment via des mesures relatives au soutien des territoires moins denses.
Côté situations personnelles, tout bascule parfois à la faveur d’un tournant de vie. Un déménagement en maison de retraite ou en établissement spécialisé permet, sous conditions, de demander l’exonération de la taxe pour le logement quitté, devenu secondaire. Si la maison est jugée inhabitable en raison de travaux, l’exonération temporaire peut également être envisagée, à condition de produire les preuves nécessaires.
Voici, pour mieux cerner les marges de manœuvre, quelques circonstances ouvrant potentiellement à une exonération ou à une suspension :
- Mutation professionnelle : si un éloignement professionnel force à laisser le logement secondaire vide, la demande d’exonération est recevable.
- Mise en vente ou en location : le propriétaire peut suspendre la taxe s’il atteste de la démarche engagée.
Certaines catégories de logements sont en dehors du champ de la taxe : résidences gérées par le CROUS pour les étudiants, logements sociaux, certains logements intermédiaires. La réalité fiscale française compose un tableau éclaté : nature du bien, usage, emplacement ou situation du propriétaire créent des cas particuliers à chaque coin de rue.
En 2025, chaque résidence secondaire devient un objet de réflexion, entre fiscalité locale, stratégie immobilière et arbitrages personnels. À chacun de faire ses comptes, car la liberté d’avoir deux adresses s’accompagne, désormais, d’un ticket d’entrée à méditer.
